SEGUROS GENERALES PARA EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

LEY 21.442 ARTÍCULO 43

Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva. Lo anterior es sin perjuicio de otras coberturas complementarias que la asamblea de copropietarios decida incluir en la respectiva póliza para la protección de los bienes comunes y/o sus unidades, tales como sismo o salida de mar.
La contratación, renovación y término del seguro colectivo contra incendio del condominio deberá efectuarse conforme a las exigencias, normas procedimentales y excepciones que establezca el reglamento de esta ley y la normativa que dicte la Comisión para el Mercado Financiero, en el ejercicio de sus funciones.
Al respecto, la referida Comisión deberá establecer mecanismos que protejan los derechos de los copropietarios y que eviten el doble pago de seguros por parte de éstos, resguardando:

a) Que los copropietarios puedan presentar la póliza contratada por el condominio ante las entidades crediticias, con el objeto de ejercer el derecho contemplado en el inciso tercero del artículo 40 del decreto con fuerza de ley N° 251, de 1931, del Ministerio de Hacienda.

b) Que los copropietarios puedan renunciar a las opciones que el seguro del condominio contempla para cubrir los daños que sufra su respectiva unidad, especialmente cuando ésta se encuentra asegurada contra incendio mediante otra póliza vigente, como la que dicho copropietario contrate con ocasión de una operación hipotecaria. Con todo, dicha renuncia no implicará, en caso alguno, que ese copropietario se exima de la obligación de pagar la parte del seguro del condominio correspondiente a la cobertura de los daños que sufran los bienes e instalaciones comunes, la que será plenamente exigible.

c) Que el pago de indemnizaciones por los daños parciales que sufra una unidad, ya sea que se trate de la liquidación del seguro del condominio o de la liquidación de otra póliza contratada con ocasión de una operación hipotecaria, se destine, en primer lugar, a la reparación del bien asegurado y no al pago del saldo insoluto en favor del acreedor hipotecario de dicha unidad.

La contratación de un seguro colectivo contra incendio también será exigible respecto de aquellos condominios que no contemplen unidades con destino habitacional, salvo que el reglamento de copropiedad del condominio establezca lo contrario.

En el caso de los condominios de viviendas sociales, la cobertura contra el riesgo de incendio se regirá por las normas especiales y las excepciones que establezca el reglamento de la ley, con el objeto de cautelar que tales condominios cuenten con un adecuado resguardo ante dicho siniestro, pero sin imponerles una carga excesiva a los copropietarios. Lo anterior es sin perjuicio de la posibilidad que tales condominios y las unidades que los conforman puedan postular y acceder, de manera preferente, a los recursos públicos referidos en el artículo 68, con el objeto de solventar el pago de reparaciones o reconstrucciones derivadas de la ocurrencia de un incendio u otra catástrofe.

ARTÍCULO 2º, Nº 3 DEFINE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN COMO:

a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesariospara la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos, cimientos, fachadas, cierres perimetrales, muros exteriores y soportantes, elementos estructurales de la Edificación, techumbre, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, monta cargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques

b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios eluso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos que pertenezcan a todos los copropietarios diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicios comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la Administración y a la habitación del personal.

c) Los terrenos y los espacios que formen parte de uno de los sectores o edificaciones colectivas que contemple un Condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes.

d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente alservicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios.

e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el Reglamento de Copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.
No podrán dejar de ser de Dominio Común aquellos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, mientras mantengan las características que determinan su clasificación en estas categorías.

ARTÍCULO 5° TRANSITORIO

La obligación contemplada en el artículo 43, relacionada con la contratación de un seguro colectivo contra incendio, será exigible una vez transcurridos seis meses desde la publicación del reglamento de esta ley. En el tiempo intermedio, seguirá vigente lo dispuesto en el artículo 36 de la ley N°19537.
Los condominios que se hubieren acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia del artículo 43, tendrán el plazo de dos años, contado desde la referida fecha, para efectuar una revisión de las pólizas que tuvieren vigentes y adaptarse a lo establecido en dicho artículo, conforme a lo que disponga el referido reglamento y la normativa que dicte la Comisión para el mercado financiero.

• Techumbre
• Muros estructurales
• Vigas estructurales
• Alcantarillado
• Troncales eléctricas
• Verticales
• Redes de incendio

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN PARTE DE LOS BIENES Y ESPACIOS COMUNES
EN UN EDIFICIO:

• Lozas o cielos de los departamentos
• Matrices de agua potable, gas
• Vías de circulación horizontales y verticales
• Redes de incendio
• Gimnasio, sauna, sala multiuso
• Jardines, piscina, juegos infantiles, etc
• Vidrios que constituyen fachada
• Sistemas de comunicaciones
• Sistemas de seguridad
• Calderas e hidropack
• Dependencias de los conserjes
• Cimientos y fundaciones
• etc.

LAS FACHADAS TAMBIÉN CONSTITUYEN BIENES Y ESPACIOS COMUNES EN UN EDIFICIO

• Ventana
• Terrazas
• Puertas de acceso a los departamentos
• Vidrios que constituyen fachada.

• NO CONSTITUYEN BIENES COMUNES
• Ventana Modificada
• Terrazas Modificada

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN BIENES PROPIOS EN UN EDIFICIO

• Cubiertas de muros y cielos (pintura, papel mural y cerámicos)
• Cubiertas de pisos (alfombras, cerámicos y pisos flotante
• Muebles empotrados de cocina, closet y baño
• Vidrios que no constituyen fachadas
• Puertas interiores
• Muros de tabiquería
• Instalaciones sanitarias y eléctricas
• Otros

CRITERIOS PARA DETERMINAR EL MONTO A ASEGURAR DE UN EDIFICIO

Las Compañías de Seguro, como los liquidadores consideran que:

• El 70% del valor de reconstrucción de un Edificio corresponde a bienes y espacios comunes
• El 30% restante, corresponde a bienes de los Copropietarios
• Para determinar el valor de un edificio, se debe considerar el valor de reconstrucción y no el valor comercial

COBERTURAS PARTICULARES DE UN DEPARTAMENTO
(Cuando se contrata en forma directa con una Cía.)

COBERTURA GENERAL DE UN EDIFICIO
(Incluye Departamentos, Bienes y Espacios Comunes)

COBERTURAS PARTICULARES
DE UN DEPARTAMENTO PARA INCENDIO
(Cuando se contrata en forma directa con una Cía.)

COBERTURAS SEGURO DE INCENDIO